各市、縣（市、區(qū)）自然資源局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、國動(dòng)辦、稅務(wù)局、金融監(jiān)管分（支）局：

　　現(xiàn)將《關(guān)于持續(xù)解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

廣西壯族自治區(qū)自然資源廳

廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

廣西壯族自治區(qū)國防動(dòng)員辦公室國家稅務(wù)總局

廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局

國家金融監(jiān)督管理總局廣西監(jiān)管局

2025年1月27日

關(guān)于持續(xù)解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導(dǎo)意見

　　為持續(xù)解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題，維護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)）精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際提出如下意見：

　　一、關(guān)于解決國有企事業(yè)單位因改組、改制、合并和兼并等原因造成申請(qǐng)主體不清的問題

　　因改組、改制、合并和兼并等原因無法申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，由其國有資產(chǎn)管理部門或企事業(yè)單位上級(jí)主管單位進(jìn)行申請(qǐng)主體認(rèn)定，出具認(rèn)定意見后，可向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)。經(jīng)公告（不少于30個(gè)工作日）無異議或異議不成立的，按要求辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　二、關(guān)于解決開發(fā)建設(shè)單位不配合或法定負(fù)責(zé)人失聯(lián)造成登記主體缺失的問題

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，商品住宅小區(qū)業(yè)主已辦理《房屋所有權(quán)證》，但原開發(fā)建設(shè)單位不配合提交《國有土地使用證》或其他原因造成登記權(quán)利主體缺失，致使業(yè)主無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)書面告知原開發(fā)建設(shè)單位或原權(quán)利人，經(jīng)公告（不少于30個(gè)工作日）無異議或異議不成立的，可由現(xiàn)權(quán)利人單方申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)依法作廢原《國有土地使用證》。對(duì)已建成入住的，原開發(fā)建設(shè)單位不配合辦理房屋首次登記，致使業(yè)主無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，經(jīng)住宅小區(qū)三分之二以上的業(yè)主代表同意后，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)書面告知原開發(fā)建設(shè)單位或原權(quán)利人，經(jīng)公告（不少于30個(gè)工作日）無異議或異議不成立的，由業(yè)主單方申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記和轉(zhuǎn)移登記。

　　開發(fā)建設(shè)單位未注銷或滅失，因法定負(fù)責(zé)人失聯(lián)造成不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)主體缺失的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)書面告知原開發(fā)建設(shè)單位或原權(quán)利人，經(jīng)公告（不少于60個(gè)工作日）無異議或異議不成立的，可由市、縣（市、區(qū)）人民政府指定申請(qǐng)主體或小區(qū)三分之二以上的業(yè)主代表作為主體申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記和轉(zhuǎn)移登記。

　　國有土地上已出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)等房屋涉及同類問題的，參照本項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。

　　三、關(guān)于解決國有土地建設(shè)項(xiàng)目已辦理房屋所有權(quán)登記、無土地權(quán)屬來源的問題

　　在1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前，且在國有土地上已建成使用的不動(dòng)產(chǎn)，已辦理房屋所有權(quán)登記、無土地權(quán)屬來源的，經(jīng)公告（不少于30個(gè)工作日）無權(quán)屬爭(zhēng)議的，不再補(bǔ)辦國有劃撥用地手續(xù)，直接按國有劃撥性質(zhì)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后、在依法征收為國有建設(shè)用地上已建成使用的不動(dòng)產(chǎn)，已辦理房屋所有權(quán)登記、無土地權(quán)屬來源的，經(jīng)公告（不少于30個(gè)工作日）無權(quán)屬爭(zhēng)議的，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府同意，按現(xiàn)狀核發(fā)國有建設(shè)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　四、關(guān)于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前，黨政機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位無土地和房屋權(quán)屬來源的問題

　　在符合《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》關(guān)于國有土地認(rèn)定的情況下，對(duì)在國有土地上已建成且無權(quán)屬爭(zhēng)議、無土地和房屋權(quán)屬來源的不動(dòng)產(chǎn)，由土地、房屋使用單位或國有資產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并提交土地、房屋使用單位和國有資產(chǎn)管理部門出具蓋章確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源和無爭(zhēng)議的說明函，及房屋符合質(zhì)量安全相關(guān)材料，經(jīng)公告（不少于30個(gè)工作日，涉及國家秘密的除外）無異議或異議不成立的，由市、縣（市、區(qū)）自然資源局按現(xiàn)狀出具認(rèn)定和核實(shí)意見，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府同意，先按國有劃撥性質(zhì)直接登記至使用單位或國有資產(chǎn)管理部門名下。

　　五、關(guān)于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前，國有建設(shè)用地上獨(dú)棟居民樓土地權(quán)屬來源不全的問題

　　國有建設(shè)用地上已建成使用的城鎮(zhèn)獨(dú)棟居民樓，無土地權(quán)屬來源、無權(quán)屬爭(zhēng)議、未辦理房屋所有權(quán)登記的，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）自然資源局審核，符合要求的，報(bào)經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府同意后，經(jīng)公告（不少于30個(gè)工作日）無異議或異議不成立的，可按國有劃撥性質(zhì)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記或按協(xié)議出讓方式補(bǔ)辦用地手續(xù)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　六、關(guān)于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后，國有建設(shè)用地項(xiàng)目無土地權(quán)屬來源的問題

　　對(duì)用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，地類在第一次、第二次全國土地調(diào)查成果，以及第三次全國國土調(diào)查成果均認(rèn)定為建設(shè)用地，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并落實(shí)到位、且未因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的前提下，經(jīng)公告（不少于30個(gè)工作日）無權(quán)屬爭(zhēng)議的，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府同意，按項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的政策規(guī)定補(bǔ)辦供地手續(xù)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　對(duì)用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間，在符合用地行為發(fā)生時(shí)的土地利用總體規(guī)劃，符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和供地政策，地類在第二次全國土地調(diào)查成果與第三次全國國土調(diào)查成果均認(rèn)定為建設(shè)用地的，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并落實(shí)到位、且未因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的前提下，經(jīng)依法查處后，按照現(xiàn)狀地類依法依規(guī)補(bǔ)辦土地征收手續(xù)并按項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的政策規(guī)定完善供地手續(xù)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　對(duì)用地行為發(fā)生在2009年12月31日之后的，經(jīng)依法查處后，依法依規(guī)補(bǔ)辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)并按項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的政策規(guī)定完善供地手續(xù)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　在1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后至2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào)）實(shí)施前，違規(guī)用地建成的房屋（“小產(chǎn)權(quán)房”除外）且未辦理房屋所有權(quán)登記的，期間市、縣（市、區(qū)）人民政府已組織有關(guān)部門依法作出處理并已補(bǔ)辦用地手續(xù)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)依法處理的證明材料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。未依法作出處理的，可由市、縣（市、區(qū)）人民政府按照本項(xiàng)第一、第二款規(guī)定完善用地等手續(xù)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　七、關(guān)于解決原國有建設(shè)用地土地使用權(quán)登記用途與現(xiàn)行用地分類不一致的問題

　　因原國有建設(shè)用地土地使用權(quán)登記用途與現(xiàn)行用地分類不一致無法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押等登記的，由市、縣（市、區(qū)）自然資源局核實(shí)，并按照《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》出具用途核實(shí)意見。與原批準(zhǔn)用途用地性質(zhì)一致的，按核實(shí)意見辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；與原批準(zhǔn)用途用地性質(zhì)不一致的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，按有關(guān)規(guī)定辦理改變土地用途手續(xù)后再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　八、關(guān)于解決建設(shè)用地批準(zhǔn)或登記用途與第三次全國國土調(diào)查成果調(diào)查地類不一致的問題

　　對(duì)于已依法取得建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)，但未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記或原已依法辦理《國有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的建設(shè)用地，第三次全國國土調(diào)查成果調(diào)查地類為非建設(shè)用地，或在建設(shè)用地依法批復(fù)后被誤劃入永久基本農(nóng)田的，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提出申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次、轉(zhuǎn)移等登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按建設(shè)用地用途予以辦理。

　　九、關(guān)于解決國有土地上建設(shè)項(xiàng)目用地實(shí)際使用范圍超出供應(yīng)地塊范圍的問題

　　國有土地上建設(shè)項(xiàng)目用地實(shí)際使用范圍超出供應(yīng)地塊范圍、地上房屋已經(jīng)出售且購房合同已備案的，經(jīng)公告（不少于30個(gè)工作日）無異議或異議不成立，按照本意見第六項(xiàng)相關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦用地手續(xù)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　十、關(guān)于解決未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)的問題

　　對(duì)于國有建設(shè)用地上已建成并投入使用的建設(shè)項(xiàng)目，按規(guī)定能夠補(bǔ)辦規(guī)劃核實(shí)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)補(bǔ)辦相關(guān)規(guī)劃核實(shí)手續(xù)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；對(duì)確因建成時(shí)間較早等原因不具備補(bǔ)辦條件的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，報(bào)經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府同意后，市、縣（市、區(qū)）自然資源局按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見；對(duì)違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定的項(xiàng)目，在符合國土空間規(guī)劃、建筑質(zhì)量安全和消防安全的前提下并依法查處到位后，報(bào)經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，市、縣（市、區(qū)）自然資源局可按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見；建設(shè)項(xiàng)目部分符合規(guī)劃的，市、縣（市、區(qū)）自然資源局可以對(duì)符合規(guī)劃的部分先行核實(shí)，并出具規(guī)劃核實(shí)意見。

　　十一、關(guān)于解決國有土地上項(xiàng)目建設(shè)工程竣工手續(xù)、消防手續(xù)和人防手續(xù)缺失導(dǎo)致無法竣工驗(yàn)收備案的問題

　　對(duì)于因未辦理施工許可和監(jiān)督注冊(cè)手續(xù)或上述手續(xù)不全導(dǎo)致無法進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案的，可由項(xiàng)目建設(shè)單位或縣級(jí)以上人民政府指定的單位委托具有房屋質(zhì)量安全檢測(cè)鑒定相應(yīng)資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)房屋安全和使用功能進(jìn)行檢測(cè)鑒定。經(jīng)檢測(cè)鑒定房屋主要使用功能符合設(shè)計(jì)要求和國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，且房屋結(jié)構(gòu)安全的，鑒定報(bào)告可作為房屋竣工驗(yàn)收的主要依據(jù)資料，經(jīng)公告（不少于30個(gè)工作日）無異議或異議不成立，建設(shè)單位或縣級(jí)以上人民政府指定的單位可據(jù)此向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　對(duì)于資料缺失、確實(shí)無法滿足國家建設(shè)工程消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按要求完成整改并組織評(píng)估，經(jīng)滿足消防安全條件評(píng)估后，報(bào)經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府批復(fù)同意使用再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　對(duì)于已修建防空地下室但人防審批手續(xù)不完善的項(xiàng)目，可由建設(shè)單位委托具備合法資質(zhì)的測(cè)繪單位和人防工程檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)防空地下室面積和質(zhì)量進(jìn)行測(cè)繪和檢測(cè)，并出具相應(yīng)測(cè)繪和檢測(cè)報(bào)告，測(cè)繪和檢測(cè)結(jié)果符合國家和自治區(qū)規(guī)定的，測(cè)繪和檢測(cè)報(bào)告可作為辦理人防工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)替代材料；對(duì)于測(cè)繪和檢測(cè)不合格的，由建設(shè)單位按照開工時(shí)防空地下室的應(yīng)建面積計(jì)算規(guī)則，到項(xiàng)目屬地人防主管部門辦理依法繳納防空地下室易地建設(shè)費(fèi)手續(xù)，易地建設(shè)費(fèi)繳納證明材料可作為辦理人防工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)替代材料。

　　十二、關(guān)于解決項(xiàng)目跨宗地建設(shè)和分割、合并辦證的問題

　　跨宗的宗地權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途及規(guī)劃條件一致且屬同一權(quán)利人的，由權(quán)利人提出申請(qǐng)，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）自然資源局按房屋實(shí)際占地情況重新調(diào)整宗地范圍并出具意見后，直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；調(diào)整后合并的宗地土地使用期限不一致的，以相應(yīng)宗地加權(quán)平均值設(shè)定年限或以主體建筑所在宗地使用年限確定，也可補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后按合宗前最高的宗地剩余年限確定，調(diào)整后宗地的使用權(quán)起始日期以最早一宗地的起始日期起算；合并的宗地權(quán)利人、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途不一致的，應(yīng)先完善相關(guān)手續(xù)，統(tǒng)一宗地各類性質(zhì)后再行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　跨宗的宗地權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途及規(guī)劃條件一致，但分屬不同權(quán)利人的，需征求其他權(quán)利人同意并形成書面意見，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）自然資源局按房屋實(shí)際占地情況重新確定宗地范圍出具意見，如權(quán)利人權(quán)屬份額發(fā)生變化的，雙方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；權(quán)利人權(quán)屬份額沒有發(fā)生變化的，雙方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)變更登記。

　　項(xiàng)目已辦理規(guī)劃驗(yàn)收的，在不改變建筑功能僅對(duì)內(nèi)部進(jìn)行分割使用的情況下，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）自然資源局出具同意調(diào)整的意見后，可直接辦理分割變更登記手續(xù)，但分割不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)滿足國家關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定的要求，禁止以虛擬或劃線分割的方式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割；分割涉及變更消防、公共安全等情況的，應(yīng)經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)后再辦理變更登記。

　　十三、關(guān)于解決不動(dòng)產(chǎn)因抵押原因無法辦理登記的問題

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，購房人已辦理房屋所有權(quán)登記或已取得購房合同備案，但土地使用權(quán)仍登記為開發(fā)建設(shè)單位并處于抵押狀態(tài)，購房人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，經(jīng)抵押人與金融機(jī)構(gòu)等抵押權(quán)人協(xié)商一致或由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)書面告知抵押人、抵押權(quán)人有關(guān)土地、房屋原分散登記情況和“房地一體”登記要求并取得抵押權(quán)人同意后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，并在登記簿注明抵押狀況，原抵押權(quán)不發(fā)生改變。購房人與開發(fā)建設(shè)單位另有約定的，按照其約定。

　　十四、關(guān)于解決不動(dòng)產(chǎn)因查封原因無法辦理登記的問題

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，購房人原已辦理房屋所有權(quán)登記，但土地使用權(quán)仍登記為開發(fā)建設(shè)單位并處于查封狀態(tài)，由購房人向查封法院提起執(zhí)行異議，經(jīng)法院同意，可先行為購房人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　十五、關(guān)于解決危舊房改住房改造項(xiàng)目因欠繳土地出讓價(jià)款無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的問題

　　對(duì)于2019年2月26日前已完成規(guī)劃核實(shí)和竣工驗(yàn)收，并已交付入住的危舊房改住房改造項(xiàng)目，因開發(fā)建設(shè)單位未按土地出讓合同約定繳清土地出讓價(jià)款，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，可報(bào)經(jīng)屬地市、縣（市、區(qū)）人民政府同意，按照“證繳分離”的原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價(jià)款的同時(shí)，可為項(xiàng)目辦理確認(rèn)和不動(dòng)產(chǎn)首次登記，并為已按照項(xiàng)目審計(jì)報(bào)告所確定價(jià)格繳納全部購房款的單戶辦理分戶確認(rèn)和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　各級(jí)各有關(guān)部門要提高政治站位，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，壓實(shí)主體責(zé)任，強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按照“尊重歷史、兼顧現(xiàn)實(shí)”“缺什么補(bǔ)什么、誰審批誰負(fù)責(zé)”“先稅后證”原則，加快推動(dòng)問題化解，切實(shí)為群眾辦實(shí)事、解難題。

　　本意見自印發(fā)之日起施行，有效期5年。2021年8月10日后新增不動(dòng)產(chǎn)登記問題不適用于本意見。涉及欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)建設(shè)單位滅失、項(xiàng)目供地手續(xù)不完善等問題，按照自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)文件執(zhí)行。期間國家政策如有新的規(guī)定，以新的規(guī)定為準(zhǔn)。